Имаш недвижим имот и си намерил купувач? Ръководство, почерпано от BG действителността, редуциращо стреса, преди изповядване.

Честно да си кажем, хич не ни е до твоя имот и продажбата му. Но нали в предната статия обещахме, сега сме длъжни пред себе си да спазим това обещание. Макар и с умала, ще напишем този целия текст, с който безплатно ще очистим част от трънките по пътя ти, ако си достатъчно умен да се възползваш от написаното, разбира се. За нас е важно, поне положителен пример да дадем, че човек трябва да си държи на думата. След този увод, се чувстваме малко по-добре.

В предния материал надълго и нашироко разяснихме кое е най-важното, за да пласираш имота си безпроблемно (непременно го виж, ако не си го чел). Освен намирането на подходящ купувач, е добре да си напишеш домашното преди продажбата, за да няма изненади от бюрократичен тип или от срещата с другия българин пред теб (купувача). Освен това, макар и още недоказано, всяка втора очилата служителка в държавната администрацията със сплескан задник и бронирана от мазнини коремна област, по презумпция се стреми да ти го начука, и то без много шум и излишни емоции, така че трябва да си готов.

! Както в предходната статия, така и тук ще отбележим, че ще говорим главно за апартаменти, тъй като те са най-честият обект на сделки, касаещи жилищните имоти.

Първият документ, който ще ти трябва навсякъде и от който трябва да започнеш е:

Документ за собственост.

Обикновено този документ е под формата на нотариален акт. Много често се изговаря „нАтурален акт“ от хората от по-селяшки тип (поклон пред селяните производители, смърт за селяците). Няма да се бъркаш, ако се сещаш, че има по-скоро връзка с нотариуса, отколкото с натурата. Най-често това е документ за собственост, но не само. Договорната ипотека например, също може да е под формата на нотариален акт.

Освен него, има много други документи, удостоверяващи правото на собственост като договори, съдебни решения, завещания, решения на поземлена комисия, удостоверения за наследници и т.н. Споменаваме това, за да не се шашкаш, ако не можеш да намериш нотариалния акт в шкафа с документи, след смъртта на баба си. Може просто собствеността да се удостоверява с друг документ различен от НА.

Схема или скица на имота.

Ако продаваш само правото на строеж (т.е апартамента), ти трябва схема на имота. Ако към апартамента (вече реализираното право на строеж) има и земя, ще ти трябват схема на апартамента + скица за земята.

Тези документи са първото нещо след документа за собственост, на което трябва да обърнеш особено внимание, защото ако Господ е решил да те накаже преди продажбата, обикновено го прави именно чрез кадастъра. На практика, тези документи е добре да бъдат изкарани след предварителен договор, защото се очаква да получиш капаро в размер 10% от продажната цена. Понеже са актуални до определен срок, няма смисъл да си бъркаш в джоба, без да се знае ще има ли сделка или не. ВАЖНО! Предварително обаче трябва да си наясно, дали всичко е наред с имота ти в кадастъра. Първо се информирай има ли одобрена кадастрална карта и кадастрален регистър за района, в който се намира твоят недвижим имот. Ако няма кадастър, имаш да черпиш. Ако има одобрен кадастър за района, може би имаш проблем. Или както обичаме да казваме: "Има кадастър има проблем. Няма кадастър, няма проблем."

Това може да не го четеш: Ако говорим за имотна мафия и рекет, родният кадастър наподобява нещо такова в най-чист вид, "опакован" в законова форма. Повече от половината имоти не са нанесени правилно, а някои направо липсват. Естествено трябва да си платиш, за да се поправи грешката, макар и да не е твоя. Колкото повече сгрешени имоти, толкова повече кинти. Дали тези грешки са умишлени, оставяме на шестото ти чувство да даде становище. От друга страна, въпреки че плащаш като поп да коригират нещо, за което нямаш вина, никой не го интересува, че ти текат сроковете по предварителен договор например и скицата ти ТРЯБВА! Всички процедури се влачат като опериран охлюв и никой не си мърда пръста, камоли гъзеца. За да стане, трябва търпение и готовност за подмазващи усмивки. Ако търпението не ти е силна страна, а и думите, казани уж между другото „Е*и му майката, вие сте направо за Господари на Ефира“ не са свършили работа, може да се стигне до най-неприятното, а именно една част от личния ти кеш да бъде тотално пропилян, бивайки изваден от джоба ти и наврян в двойната гушка на обездвижен чиновник със сплескан задник. Някои любители на алтернативното, в борбата за скицата, са стигали и по-далеч. Един колега се самопринесе в жертва и тръшна по гръб ключова служителка с наболяла потребност от мъж, но накрая пак си плати и ходи по мъките. Язък за пича, целта не оправда стреса.

Или овреме (още преди да ти е хрумнало да продаваш) си оправи нещата с кадастъра, или задължително си отдели определена сума в кеш за непредвидени разходи.

ВАЖНО! Ти си пред гишето. Преди да попълниш искането по образец за изкарване на скица, попитай служителя/ката дали всичко е наред. Мъката не е в самото изкарване на скицата, а в сроковете и коригирането на грешките, ако има такива, след като вече са ти изкарали "сгрешена" схема на имота, за която позна - плащаш. Увери се лично (погледни в монитора и помоли да го извъртят към теб). Виж правилно ли е нанесена собствеността. Погледни имота ти от правилната страна ли е, на правилния етаж ли е и какви са границите му. Формата му правилна ли е? (Формата представлява очертанието на външните стени на целия имот. Няма разпределение на стаите). Наред ли е, пускай скицата. Ако не, втасахме я.

Скицата/схемата има 6 месечен срок. След това може да се презавери, без да се налага да изкарваш нова. Това е документа, който може най-много да те забави и да ти поднесе неочаквани изненади. Щом вече го имаш, е останала по-малко работа и можеш да пуснеш:

Данъчна оценка.

Издава се от данъчна служба по местонахождение на съответния имот. Изкарва се след като си пуснал схемата (или скицата), за да могат да ти нанесат идентификатора на имота в данъчната оценка. В някои населени места нотариусите го изискват, в други не. Данъчната оценка става бързо. Възможно е да я получиш и непосредствено след подаване на заявлението. Иначе законовия срок е 2 седмици, но по принцип, да знаеш, че ако те бавят 2 седмици, се ебават яко с теб и то в рамките на закона. При получаване се увери, че са нанесли идентификатора на земята и идентификатора на самия имот. Често проспиват единия от двата.

Ето кои са важните моменти, които трябва да съобразиш преди пускането на данъчната оценка:

1. Данъците по имота трябва да са платени. Предварително провери дали е така като попиташ учтиво на гишето. Трябва ти „чиста“ данъчна оценка, иначе нотариуса няма да изповяда сделката (Всъщност може да я изповяда, но за теб е излишно да влизаш в усложнения като попълване на делкарация по чл.264 по ДОПК и бла бла бла. Просто си плати данъците и си изкарай оценката).

2. Предварително се увери дали имотът ти е деклариран правилно. Данъчните декларации са големи като обем и сложни като състав. Понякога самите собственици умишлено декларират различни обстоятелства, за да поизпилят малко размера на данъка, но често това става и неволно поради излишната сложност на самата декларация. Понякога липсва таванското помещение или мазата е с различна квадратура. Случва се и да не са декларирани и някои от собствениците. Ако има разминавания на данъчната оценка с нотариалния акт и скицата, нотариуса няма да е в настроение за изповядване. В случай, че има неточности, ще се наложи да предекларираш имота наново (да попълниш пак данъчната декларация). След това данъчният служител ще поправи грешките на място в системата. Автоматично ще се преизчисли новия данък, който имаш да доплащаш и т‘ва е.

Данъчната оценка има валидност 6 месеца, но важи до края на календарната година. Например ако изкараш ДО на 14.Дек.2016 – тя ще е валидна до 31.Дек.2016.

Удостоверение тежести

Удостоверението за тежести, не е задължителен документ за изповядване на сделка. По принцип негласно е прието то да е за сметка на продавача. Не, че не можеш да пратиш купувача сам да си го изкара, в случай, че нещо не те кефи особено, но ще му искат документите за имота ти в оригинал. Нещо, което ние и до ден днешен не разбираме, кому е нужен този препъникамък, за да направиш една проста справка за имота, който искаш да купиш. Тъпа работа, измислена от някой тъпат бюрократ. В този ред на мисли, нека уточним, че за да направиш справка за тежести, ти е нужна молба по образец, оригинален документ за собственост, оригинална схема/скица на имота, разрешение за ползване в оригинал (ако в нотариалния акт имота е описан като учредено право на строеж) и по едно ксерокопие на всички изброени. Затова тежестите се изкарват накрая, след като си извадил другите документи. Обикновено такава справка може да направи всеки един нотариус, адвокат или лице, което има електронен достъп до агенцията по вписвания. Води се като устна справка. В официалния документ от агенцията по вписвания пише същото, което и в електронната справка, но нали има подпис и печат, по-тежко изглежда, а и на официалния документ можеш да се позовеш в последствие, ама де юре де. Де факто много ще си я загазил, ако трябва да се позоваваш на този документ за нещо.

ВАЖНО! Често към апартамента, обект на продан, има и прилежаща земя. Някакво идеално число от общата част на парцела, върху който е построена сградата. В този случай се изкарва удостоверени тежести за апартамента и отделно удостоверение за земята. Нашият съвет е, ако можеш, не изкарвай този документ. Изкарай само за апартамента. Ще дадеш излишни пари и ще стреснеш излишно купувача си. Сделката пак ще стане, но ще добавиш още килограми към общата тежест на напрежението преди фактическото затваряне на продажбата. Не твърдим, че трябва нещо да укриваш !!! Няма как да се изкарат тежести само за твоята идеална част, която е примерно 0,45%. Няма отделна партида за тази идеална част, партидата е за целия парцел. Затова в удостоверението ще цъфнат всички тежести на комшиите ти, които са ипотекирали апартаментите си например (тези апартаменти също имат идеално число от прилежаща земя). Тези записи може ИЗОБЩО да не касаят твоята идеална част, но появата им в удостоверението само ще ококори притеснено купувача ти. Не казваме обаче, че не трябва да изискваш такова удостоверение, в случай, че ти си в позицията на купувач.

Други документи

Други документи, които ще ти потрябват за сделка са разрешение за ползване (известен като АКТ 16), удостоверение за сключен граждански брак, удостоверение за липса или наличие на предбрачен договор (ако някой надъхан адвокат го поиска) и т.н.

Купувачът може да изиска от теб да предоставиш удостоверение по чл.87 от ДОПК (издава се от НАП), че нямаш задължения към държавата.

В случай, че бъдещият горд собственик ще тегли ипотечен кредит, избраната от него банка, ще иска да проучи имота ти до последната тухличка, който в бъдеще ще бъде обект на ипотеката. Така, че вероятно ще изискат всичко що се сетят от теб като се започне от разрешението за строеж, одобрените архитектурни проекти, предходни нотариални актове, екзекутивна документация и много други. Всяка банка има различни изисквания. Това са все документи, които ти си длъжен да набавиш за твоя сметка (обикновено като задължение на продавача във всеки предварителен договор има клауза от рода на „задължава се да набави всички необходими документи по сделката и документите, изискани от еди коя си банка“). Ето защо кешовиците трябва да са за предпочитане пред кредитоискателите, в случай, че пред вратата ти има върволица от хора, които ще се избият кой-по напред да купи имота ти. При един платец в кеш, особено ако не е много разтропан, можеш да минеш сделката само с документ за собственост, схема/скица на имота и данъчна оценка и да не се занимаваш с глупости.

Разплащане при сделка с имот

Първото, което трябва да знаеш, е че по закон всичко трябва да мине по банков път (изключение правят сделките под 10 000 лв.), а дали минава е съвсем друга тема.

По принцип купувачът има правото да избира нотариуса, тъй като разходите по сделката са за негова сметка. Понякога разходите се разделят 50/50, но това е само при условие, че и двете страни са съгласни. По закон масрафа (с най-голяма тежест е местният данък) е за сметка на купувача, така че ако някой реши да те работи с думите "по принцип така се прави", ясно му дай да се разбере, че при теб не минават тия.

Другата оферта, която най-вероятно ще бъде отправена към теб, ще е сделката да НЕ бъде изповядана по реалната пазарна цена, а именно по данъчна оценка или сума близка до нея. Често данъчната оценка е по-ниска от пазарна цена. Така се спестяват разходи от местен данък, нотариални такси и др. В случаите обаче, когато данъчната оценка е по-висока от фактическата цена, сделката ЗАДЪЛЖИТЕЛНО се изповядва по данъчна оценка. Законодателят така го е измислил, че разходите винаги да са върху по-високата от двете суми.

Стане ли така, купувачът да ти намигне заговорнически и да ти каже "Братле, имаш ли нещо против да минем по данъчна, че ще ми набъбнат разходите, а защо да гушим и държавата?", имаш следните основания да не се съгласиш:

1. Има опасност мушморока да ти преведе сумата, описана в нотариалния акт по банков път, а останалото, което трябва да ти даде на ръка под масата, да се "отложи" за „след малко“. За теб си остава суетнята и въпроса "Абе тоя що не ми вдига?", а по-късно ще дойде и реторичния въпрос "Господи, защо точно аз ??? ;(". Затова паричките „под масата“ се уреждат винаги предварително още при нотариуса, преди да извършите „официалното“ плащане по банков път. И под масата си е под масата. НИКАКВИ РАЗПИСКИ, че си ги получил.

2. Дори и всичко да мине ОК при нотариуса, в банката и после с неофициалното разплащане, за теб съществува още една хипотетична опасност. Може по съдебен ред да те атакува като поиска връщането на горницата на официално посочената цена в нотариалния акт като недължимо платено. Естествено това няма как да стане, ако не си сглупил да подпишеш нещо, че си получил тези пари (горницата).

3. Остава тежестта да помниш на каква цена си изповядал сделката. Ако от НАП решат да ви правят проверка на двамата тарикати (купувач и продавач), шанса единия да издъни работата без да иска не е малък. Имай предвид, че ще те хванат неподготвен. Например, ще ти звъннат някъде след 3 години, точно когато чакаш на някаква дълга опашка да си платиш здравните осигуровки и то тъкмо като са те прередили.

4. Тази точка така и не можа да ни хрумне, понеже вчера ни черпаха с някакво евтино вино и имаме киселини и леко главоболие. Ако ти се сетиш нещо, молим те да го добавиш в коментарите, че не се издържа с тази телесна неразположеност.

В момента пишем това като таргета на публикацията са БГ- продавачите на имоти, затова може да ти се струва, че сякаш сме на тяхна страна, но не е точно така (И за купувачите ще има. Нека да не се чувстват пренебрегнати).

Понеже разходите са за сметка на купувача, на теб изобщо не трябва да ти дреме и по-добре си мини сделката както си му е редът. Освен, ако отсрещната страна, не ти е неустоимо симпатична. Ето как се извършва едно стандартно плащане по надлежния ред.

Нотариуса изчита (в много от случаите измърморва под носа си) нотариалния акт. После ти и купувача(ите) го одписвате в няколко екзмeпляра. Всички екземпляри остават при нотариуса. Двете стратни отиват да се разплатят по живо по здраво в банката, след което се връщате обратно при нотариуса да потвърдите плащането. Нотариуса придвижва сделката. Светът е хубав. Всички са щастливи. Добре е да имаш сметка в същата банка като тази на купувача, за да можеш да си видиш парите веднага. Иначе може да ги почакаш няколко дни, докато се появят в твоята сметка, а нужно ли е да се напрягаш емоционално?

Ако си с по-лабилна психика и се стряскаш от всичко, а мозъка ти бълва съмнения и подозрения като пуканки, може да заложиш на много по-високи нива на сигурност като разплащането се извърши чрез акредитив. Но понеже сме простаци, ще оставим това за някоя от следващите публикации (няма да е следващата), че ШЕФА ни критикува, за дето се разливаме много в статиите. Застраховай се и се абонирай за публикациите ни във формата по-долу, да не я изтървеш като излезе, ако чак толкова те интересува.

Обичаме те!


ИНВЕСТИРАЙ в безплатен абонамент за публикациите на Парични патоци:

Read 12006 times
PP Team

Ние не учим никого и не претендираме, че сме прави на всяка цена! Просто споделяме какво мислим, пък който иска да се възползва. ;)

Website: www.parichnipatoci.com

1 коментар

  • Линк към коментара Ивелин Четвъртък, 24 Април 2014 18:42 posted by Ивелин

    Браво! С нетърпение ще чакам всяка следваща статия, свързана с недвижимите имоти, а и не само! Абе щом става въпрос за пари, значи силно привлича интереса ми. Подобни съвети от практиката са безценни, особено когато са поднесени по такъв разбираем начин, за което ви благодаря, и се надявам да има още :)

Трябва да сте вписани, за да коментирате

ИНВЕСТИРАЙ в безплатен абонамент за публикациите на Парични патоци:

Логин